Budoucnost kasáren na Zlatém vrchu?
Ve čtvrtek 15.9. se rozhodne. Jaká jsou rizika?

Na posledním zastupitelstvu tohoto volebního období vládnoucí koalice nejspíše schválí tzv. adresný záměr prodeje pozemků firmě Zlatý vrch s.r.o. To je developer, který by měl plochy bývalých kasáren Julia Fučíka zastavět a zároveň tím získat do budoucna i lukrativní plochy louky pod Špitálským vrchem rovněž pro zástavbu. Schválením tohoto záměru se tak prakticky určí podmínky, za kterých bude tato firma pozemky nabývat a zároveň bude částečně určen proces a časová posloupnost zástavby území kasáren i louky nad ulicí Kachní kámen.

Zlatý vrch s.r.o. byla jediným zájemcem ve výběrovém řízení a více než rok a půl od jeho ukončení se dohadovala s městem o tom, jak by měly podmínky smlouvy vypadat. Ve výběrovém řízení předložila jako podklad pro zástavbu území studii Atelieru 69, se kterou vládne ve městě obecná spokojenost a podle níž by měla celá zástavba probíhat.

Dlouhá jednání přinesla změny

Nyní předkládaný výsledek dlouhých jednání se však od původních podmínek výběrového řízení odlišuje. Kromě konkretizace některých nejasností se z původních tří zájmových území stávají díky sloučení původních ploch A a B v areálu kasáren jen dvě (kasárna a louka pod Špitálským vrchem). Mění se i některé původní podmínky pro prodej.  

Zaznívají proto hlasy, zda je tento postup správný, zda by se za těchto podmínek třeba nenašel jiný zájemce, který by městu za těchto okolností nenabídl lepší řešení či lepší cenu. Zaznívají opět i dříve propagované názory, aby developerem celé akce bylo město a například dané území po částech za přísných podmínek tendrovalo mezi různé zájemce. Proti nyní navrženému postupu se navíc jednohlasně postavila komise územního plánu a rozvoje města. To mimochodem do materiálu pro zastupitele někdo zapomněl napsat.

Vedení města si za navrženým řešením stojí a upozorňuje, že je zde jediný zájemce, který sice zaplatí na první pohled nízkou cenu 350 Kč za každý metr čtvereční, ale zároveň na sebe bere závazek výstavby komunikací, drahé úpravy křižovatky Ašská-Komorní, vybudování občanské vybavenosti i povinnost přispět městu 15 miliony na vybudování lávky a rozhledny v dotčené lokalitě. Přičemž vybudované stavby předá městu a velkou část pozemků (zhruba 2,5 hektaru) tak Cheb získá zpět za paušál 10 tisíc korun.

Lukrativní pozemky až jako druhé

Přístup k lukrativním pozemkům pro rodinné domy pod Špitálským vrchem – to je louka, která se nachází nad Kachním kamenem, získá developer až poté, co dokončí komunikace a křižovatku první části záměru, postaví alespoň hrubou stavbu jednoho bytového domu v prostoru kasáren, zrealizuje veškerou občanskou vybavenost (hřiště, sad, single-track, vodní retenční nádrž) a přispěje na lávku a rozhlednu. Pokud toto nestihne do pěti let, dostane dalších pět let času, pokud bude v ten moment hotova alespoň křižovatka Ašská-Komorní a ona jedna hrubá stavba. V ten moment však bude cena pozemků nově stanovena znalcem určeným městem, lze usuzovat, že by oproti dnešku určitě vzrostla.

Co když to nebude podle studie?

Kritické hlasy říkají, že pro developera jsou ve smlouvě slabé omezující podmínky pro odchýlení se od předložené studie, a že by tak například výhled z náměstí na zelený pruh na protilehlém kopci mohl do budoucna zmizet. Stejně tak, že by developer stavebně jednotné budovy dle studie Atelieru 69 postavil v jiné podobě či v jiném rozmístění a všemi akceptované architektonické řešení by tak padlo pod stůl.

Tomuto chtělo minulé vedení města zabránit přijetím tzv. regulačního plánu území, na kterém se v roce 2018 začalo pracovat. Tyto práce však současné vedení města po svém nástupu na radnici v roce 2019 zastavilo. Starosta Jalovec se tehdy nechal slyšet, že toto lze řešit smluvně.

Pravdu však má jen částečně. Pro developera je závazný současný územní plán a stavební zákon se všemi navazujícími předpisy. Pokud splní jejich podmínky, může se skutečně od studie odchýlit a bude mu i tak vydáno stavební povolení.

Sankce je jen za milion

Město pak má ve smlouvě stanovenu sankci 1 milion korun pro případ, že konečná stavební dokumentace nebude v podstatných ohledech korespondovat se studií. Tuto sankci by v případě sporů o to, co je vlastně podstatné, muselo vymáhat v občanskoprávním soudním řízení a na rozhodování orgánů státní správy ohledně vydání stavebního povolení by to nemělo žádný vliv.

Pokud by tedy investor z jakéhokoli důvod chtěl původní plány a mantinely studie opustit, hrozí mu v případě splnění podmínek stavebního zákona vlastně jen riziko milionové sankce. Kritické hlasy upozorňují, že v takovémto rozsáhlém projektu se milion navíc dá vydělat jednoduše, třeba vytvořením jedné parcely pro domek navíc.

Teď nebo až později?

Další připomínky kritiků míří k tomu, proč spěchat. Proč schvalovat toto řešení zrovna nyní. Argumentují tím, že pozemky do budoucna hodnotu neztratí a třeba za pár let můžeme nalézt výhodnější řešení, které může být i v postupu rychlejší a k prodlevě v datu ukončení projektu by vlastně ani nemuselo dojít. Zde vedení města hájí svůj postup, na kterém dlouhodobě pracuje, chce ho dokončit, a říká, že zde skutečně zástupy dalších zájemců frontu nestojí.  Složitost jednání v posledním roce a půl je toho podle jejich názoru nejlepším důkazem.

Jak to dopadne?

Stávající koalice má dostatek zastupitelů k tomu, aby svůj plán na čtvrtečním zastupitelstvu prohlašovala. A zřejmě to udělá. Věřme, že investor bude seriózní. Věřme, že dojde k naplnění projektu i po architektonické stránce a tyto zajímavé a zčásti velmi lukrativní pozemky budou zastavěny vkusně, systémově a tak, aby nová čtvrť Chebu za pár let nedělala ostudu. Riziko, které slabé sankce za odchýlení se od studie mohou přinést, tu ale je. Vše bude o serióznosti jednání partnera i města.
Uvidíme…